Rechtsprechung
- Wohnungseigentumsrecht |
- 12. April 2026
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen nicht allgemein verpflichtet sind, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Damit hat der Bundesgerichtshof der langjährigen gerichtlichen Praxis, Beschlüsse über Erhaltungsmaßnahmen allein wegen fehlender Vergleichsangebote für ungültig zu erklären, eine Absage erteilt. Ob eine entsprechende Beschlussfassung hinsichtlich der vorliegenden Informationen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab; dazu enthält die Entscheidung nähere Vorgaben.
Dem Urteil des Bundesgerichtshofes liegen folgende Erwägungen zu Grunde:
Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Dem Gesetz lässt sich eine solche Vorgabe nicht entnehmen. Dies gilt erst recht für die Forderung, mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen und davon nur sog. Bagatellmaßnahmen auszunehmen. Eine solche schematische Betrachtungsweise würde der Vielgestaltigkeit der in Betracht kommenden Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht und zudem das Ermessen der Wohnungseigentümer zu sehr einschränken.
- Mietrecht |
- 24. September 2025
Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a
Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus.
Eine Veräußerung nach Umwandlung löst grundsätzlich Kündigungssperrfrist aus. Der neue Eigentümer kann sich frühestens drei Jahre nach der erstmaligen Veräußerung einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung auf einen Eigenbedarf bzw. auf eine wirtschaftliche Verwertung berufen. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmarkt kann diese Frist verlängert werden. In Berlin beträgt sie zehn Jahre.
Auch ohne eine Umwandlung in Wohnungseigentum wird die Sperrfrist durch eine Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Mehrheit an Erwerbern ausgelöst (§ 577 a Abs. 1 a BGB). Wird im Anschluss an eine solche Veräußerung Wohnungseigentum begründet, bleibt es nach der gesetzlichen Regelung beim bisherigen Fristablauf (§ 577 a Abs. 2 a BGB).
Nach Ansicht des BGH gilt diese Fristberechnung nur beim Verkauf an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder eine Mehrheit an Erwerbern; nicht hingegen bei Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft. Das läge daran, dass eine solche Gesellschaft keinen Eigenbedarf für ihre Gesellschafter geltend machen kann. Es sei also nicht gerechtfertigt, die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft beginnen zu lassen. Die Sperrfrist gemäß § 577 a Abs. 1 BGB beginnt demzufolge erst mit einer Veräußerung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum.
BGH Urteil vom 6.8.2025, VIII ZR 161/24
- Wohnungseigentumsrecht |
- 24. September 2025
Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung von bestimmten Teilen des Gemeinschaftseigentums im räumlichen Bereich ihres Sondereigentums (hier: Fenster) zu tragen haben, umfasst im Zweifel die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel.
Die Gemeinschaftsordnung ist Bestandteil der Grundbucheintragung. Maßgebend sind ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als
nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer bindet. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Dabei müssen Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen
Der Wortlaut einer derartigen Vereinbarung spricht - nach Auffassung des BGH - für eine Erfassung sämtlicher Mangelbeseitigungskosten und damit auch der Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel. Denn die Instandsetzung umfasst nach gefestigter Rechtsprechung die Behebung anfänglicher Mängel (vgl. Senat, Urteil vom
26. Juni 2020 - V ZR 199/19, NZM 2020, 715 Rn. 8 mwN). Dass die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel mitumfasst werden, ergibt sich zudem aus dem objektiv erkennbaren Sinn und Zweck der Regelung. Hinter der Vereinbarung der Kostentrennung steht der Gedanke, dass (nur) der Sondereigentümer den Nutzen von den Gebäudeteilen hat und deswegen die Kosten „seines“ Gemeinschaftseigentums tragen soll.
Eine klare Trennung dieser Kostenzuständigkeit wäre nicht möglich, wenn die Kosten für die Beseitigung anfänglicher Mängel nicht hiervon umfasst würden. Denn dann müsste im Sanierungsfall zunächst die Ursache des Mangels untersucht werden, was zu erheblichen Zeitverzögerungen und Abgrenzungsschwierigkeiten führte. Treten
Mängel erst geraume Zeit nach der Errichtung auf, kann zum einen unklar sein und bleiben, ob die Ursache von Anfang an bestand oder erst nachträglich entstanden ist. Zum anderen hat eine Vielzahl von Baumängeln ihre Ursache in Fehlern bei der Errichtung oder Sanierung.
- Wohnungseigentumsrecht |
- 06. Juni 2024
Um eine Zahlungspflicht der Eigentümer zu begründen, muss auch der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage hinreichend bestimmt sein. Da die Sonderumlage der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans ist, muss der Beschluss anteilmäßige Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer festlegen.
Grundsätzlich muss deswegen in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.
BGH, Urteil vom 23. Februar 2024 - V ZR 132/23
- Steuerrecht |
- 02. Mai 2024
Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.
BFH V. Senat, Urteil vom 07. Dezember 2023, V R 15/21
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