Rechtsprechung

Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.

 

BFH V. Senat, Urteil  vom 07. Dezember 2023, V R 15/21

https://www.bundesfinanzhof.de/de/

 

Mit seinem Urteil vom 9. Februar 2024 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass auch in verwalterlosen Zweiergemeinschaften Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum nur durch die Gemeinschaft und nicht durch einen einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden können. Dabei vertritt der nicht beklagte Eigentümer alleinig die Gemeinschaft.

 

Der Fall:
Die Parteien bilden eine verwalterlose Zweier-WEG. Der Beklagte will die in der Teilungserklärung als Gewerbe beschriebenen Erdgeschossräume der Wohnnutzung zuführen. Dagegen wehrt sich der Kläger ohne zuvor einen Beschluss herbeigeführt zu haben.Das Berufungsgericht wies die Klage mit der Begründung der Unzulässigkeit wegen fehlender Prozessführungsbefugnis ab.

 

Dies sieht der BGH genauso und weist auch die Revision ab. Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes könne, wie der BGH bereits zuvor entschieden habe, nur noch die GdWE Unterlassungsansprüche geltend machen, solange nicht ein Sondereigentümer nahezu ausschließlich allein in seinen Rechten verletzt werde. Dies gelte, wie er in diesem Urteil klarstellt, auch für die Zweier-WEG. Insbesondere sei das aus dem Gesellschaftsrecht stammende Instrument der actio pro socio nicht anwendbar, so dass der Kläger den Anspruch auch nicht für die GdWE geltend machen könne. Dies sei auch gar nicht notwendig, da die Durchsetzung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen nicht unzumutbar erschwert werde. Denn: Auch in einer Zweier-WEG werde die GdWE durch die Eigentümer vertreten. Steht aber ein Eigentümer auf der Beklagtenseite, vertrete nur noch der verbleibende Eigentümer die GdWE und könne klagen. Dafür bedürfe es nach ständiger Rechtsprechung keines vorherigen Beschlusses, wenn dies reine Förmelei sei.

 

 

BGH, Urteil vom 9. Februar 2024 - V ZR 6/23

www.bundesgerichtshof.de 

Amtliche Leitsätze: 

 

a) Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24).

 

b) Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 280/09, NJW-RR 2010, 1310 Rn. 9).

 

Hiervon ausgehend kann nach der Rechtsprechung des Senats eine Quotenabgeltungsklausel zwar nicht im Wege Allgemeiner Geschäftsbedingungen wirksam zum Inhalt des Wohnraummietvertrags gemacht werden. Sie kann jedoch – entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – grundsätzlich individualvertraglich wirksam zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden. Diesbezüglich weist der Senat für das weitere Verfahren vorsorglich darauf hin, dass für ein - vom Amtsgericht bejahtes - Aushandeln der die Quotenabgeltungsklausel enthaltenen Vertragsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB erforderlich ist, dass der Verwender die betreffende Klausel inhaltlich
ernsthaft zur Disposition stellt und sich deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung der Klausel bereit erklärt. Allein die vorliegend durch die Beklagte erfolgte Eröffnung von Wahlmöglichkeiten zwischen mehreren vorformulierten Vertragsbedingungen macht die vom Vertragspartner - hier den Klägern - gewählte Alternative grundsätzlich
noch nicht zu einer Individualabrede.
Vielmehr muss auch hier der Vertragspartner des Klauselverwenders Gelegenheit erhalten, alternativ eigene Textvorschläge mit der effektiven Möglichkeit ihrer Durchsetzung einzubringen. 

 

BGH, Urteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22

www.bundesgerichtshof.de

 

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB schließt eine nachträgliche Abrechnung zu Lasten des Mieters, durch die ein Guthaben verringert wird, nicht aus.

Der Vertrauensschutz des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB beschränkt sich auf die Höhe der Vorauszahlungen. Darüber hinaus gewährt das Gesetz keinen Vertrauensschutz für eine zu Gunsten des Mieters unrichtige Abrechnung.

 

LG München I, Beschluss vom 30.11.2023 - 31 S 10140/23

Quelle: IBRRS 2024, 0261; IMRRS 2024, 0109

Sieht der Mietvertrag vor, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, so bedarf es, wenn der Vermieter dem Bauantrag des Mieters schriftlich zustimmt, insoweit keiner schriftlichen Vereinbarung der Parteien, um die Form des § 550 Satz 1 BGB zu wahren.

 

Haus- und Grundbesitzerverein von 1887 Berlin-Steglitz e.V.

Adresse
Schloßstraße 41
12165 Berlin
030 - 792 19 69
030 - 793 35 79
info@hgv-berlin-steglitz.de
Telefonzeiten
Montag - Freitag,
9:00 - 13:00 Uhr

Beratungstermine nur nach Vereinbarung

Seminar ,,Erben und Schenken''

am 10. Oktober 2024

von 17 Uhr bis 19 Uhr

Haus & Grund: Mietpreisbremse endlich abschaffen

https://www.hausundgrund.de/ampel-plant-keine-weiteren-mietrechtsverschaerfungen

 

Bestellen Sie Bücher und Zeitschriften direkt beim Haus & Grund Verlag.