Einladung
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird weiterhin von dem Verwalter einberufen und muss mindestens einmal im Jahre stattfinden. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die regelmäßige Frist der Einberufung wurde von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 WEG).

Diese verlängerte Frist kann jedoch unterschritten werden, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

Teilvirtuelle Eigentümerversammlung
Vor der Reform war für die Eigentümerversammlungen ausschließlich die Präsenzform vorgesehen. Die Eigentümer, die nicht vor Ort anwesend waren, konnten sich lediglich durch die Erteilung von Vollmachten vertreten lassen. Im Extremfall konnte zwar sogar eine Ein-Mann-Versammlung stattfinden. Dafür mussten sämtliche Eigentümer, die bei der Versammlung abstimmen wollten, ihre Vollmachten dem Verwalter erteilen.

Durch die Corona-Pandemie gewann die längst in der Praxis vermehrt gestellte Forderung nach einer Regelung für virtuelle WEG-Versammlungen eine besondere Aktualität. Auf Grund von Beschränkungen des öffentlichen Lebens und weitgehenden Kontaktbeschränkungen durften viele Eigentümer im Jahre 2020 gar nicht zusammenkommen und keine Entscheidungen bezüglich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums treffen. Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie vom 27. März 2020 hat zwar die Fortführung der Verwaltertätigkeit bis zur Abberufung oder Bestellung eines neuen Verwalters und die Verlängerung der Gültigkeit der Wirtschaftspläne festgelegt. Diese Regelung schützte die WEGs jedoch nur vor einem verwaltungslosen Zustand bzw. vor Finanzierungsnot. Die gesetzliche Notlösung konnte jedoch keine Abhilfe für die individuellen Bedürfnisse der unterschiedlichsten Gemeinschaften schaffen. Ohne das nötige Forum (= die Versammlung) konnten jedoch die immobilienbezogenen Probleme nicht besprochen werden. Viele wichtige Beschlüsse wurden nicht gefasst. Das führte zurecht zu einer großen Unzufriedenheit bei den betroffenen Eigentümern.

Nun hat der Gesetzgeber reagiert und eine wichtige Änderung eingeführt:

Durch einen Mehrheitsbeschluss können die Eigentümer eine elektronische Teilnahme an Präsenzversammlungen zulassen. Die neue „gemischte“ Form bedarf eines Beschlusses der WEG und gilt nicht kraft Gesetzes. Ein Mehrheitsbeschluss genügt.

Eine Präsenzversammlung muss weiterhin geplant werden. Die Eigentümer müssen also nach wie vor die Möglichkeit haben, sich vor Ort zu treffen. Auch wenn eine rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlung weiterhin nicht zulässig ist, sieht die gesetzliche Regelung keine Beschränkung bezüglich der Anzahl elektronisch teilnehmender Wohnungseigentümer vor. Es kann also durchaus vorkommen, dass auch alle Wohnungseigentümer zum Verwalter zugeschaltet werden wollen. Auf diese Weise würde praktisch dann doch eine komplett virtuelle Versammlung durchgeführt werden.

23 Abs. 1 WEG

Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

Bei der teilvirtuellen Versammlung müssen die zugeschalteten Eigentümer ihre Rechte ausüben können. Zu den typischen Rechten gehören: das Rederecht, das Fragerecht und das Stimmrecht. Da nach der gesetzlichen Regelung auch nur „einzelne Rechte“ eingeräumt werden können, müssen den zugeschalteten Eigentümern nicht alle Rechte eingeräumt werden. Fraglich ist, ob einem Eigentümer zwar das Recht zur „Mitverfolgung“ (Rederecht und Fragerecht) ohne Stimmrecht eingeräumt werden kann. Nach einer Auslegung des Wortlauts der Vorschrift wäre dies der Fall.

Für den Versammlungsleiter muss während der gesamten Dauer der Wohnungseigentümerversammlung möglich sein, die Mehrheitsverhältnisse zu überprüfen. Auch muss die Legitimation jedes Wohnungseigentümers am Anfang der Versammlung erfolgen. Dafür müssen bestimmte Verfahren erarbeitet werden, z.B. durch die Nutzung von Zugangscode etc.

Probleme bei der Durchführung einer teilvirtuellen Versammlung
Auch für eine teilvirtuelle Versammlung gilt der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit. Der Verwalter kann jedoch nicht überprüfen, ob tatsächlich kein unbefugter Dritte die Versammlung verfolgt. Der Verwalter könnte – um ein Anfechtungsrisiko zu vermeiden – z.B.  von den zugeschalteten Eigentümern eine Erklärung fordern, dass sich in dem jeweiligen Raum kein Nichteigentümer aufhält.

Weitere Probleme können sich aus technischen Störungen während der Versammlung ergeben. Bei der Unterbrechung der Übertragung wird sich vor allem die Frage stellen, ob die während der Versammlung gefassten Beschlüsse anfechtbar oder sogar nichtig sind.

Es wird hier vor allem um die Frage gehen, in wessen technischer Sphäre eine Störung aufgetreten ist. Selbstverständlich darf der Verwalter die „schwierigen“ Eigentümer nicht einfach abschalten und von der Teilnahme an der Versammlung ausschließen. Wenn jedoch die technischen Probleme bei dem zugeschalteten Eigentümer auftreten, dann dürfte der Verwalter bzw. die Gemeinschaft nicht zur Verantwortung gezogen werden.

Auch hier wird die Praxis Lösungen finden müssen, um mit der neuen Art der Versammlung rechtssicher umzugehen.

Beschlussfähigkeit
Nach alter Rechtslage war die Wohnungseigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten haben (§ 25 Abs. 3 und Abs. 4 a.F.). Diese Vorschriften wurden ersatzlos gestrichen, so dass eine Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig ist, wenn nur ein einziger Eigentümer anwesend oder vertreten ist.

Die grundsätzliche Beschlussfähigkeit bedeutet jedoch nicht, dass jeder Beschluss ohne Rücksicht auf die vertretenen Miteigentumsanteile gefasst werden kann. Zu beachten sind vor allem eventuelle Teilungserklärungsregelungen bezüglich der Mehrheitsquoten.