Immer wieder gibt es Schwierigkeiten bei der Abgrenzung der auf die Mieter umlagefähigen Betriebskosten zu der Instandsetzung- und Instandhaltungskosten, die durch den Vermieter zu tragen sind. Wir möchten Sie nun regelmäßig über die Fälle aus der Praxis informieren, die Ihnen bei der Verwaltung Ihres Eigentums behilflich sein können.

Definitionen

Nach der Definition des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Satz 1 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten sind Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Aus dem Eigentum am Grundstück und dessen Gebrauch entstehen verschiedene weitere Kosten, u.a. Instandhaltung- und Instandsetzungskosten. Zu dieser Kategorie gehören nach § 1. Abs. 2 Satz 2 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten solche Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs angewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Problemfall: Kosten der Öltankreinigung

In einem durch den Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, stritten die Parteien darüber, ob die durchgeführte Öltankreinigung der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage diente und dadurch als eine Instandsetzungsmaßnahme zu bewerten war oder zu den Kosten des Betriebs gehört. Die Prüfung der Rechtslage war insofern erschwert, dass an der Heizungsanlage einige Tage vor der Reinigung eine Störung aufgetreten ist. Die beauftragte GmbH soll aber nachweislich lediglich eine Reinigung durchführen und nicht eine kurz zuvor aufgetretene Störung der Heizungsanlage beseitigen. Nach der vom Berufungsgericht zu Grunde gelegten Tatsachenfeststellung war ein Reinigungsintervall von fünf bis sieben Jahren empfohlen.

Der BGH hat am 11. November 2009 entschieden (BGH, VIII ZR 221/08), dass wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage umlagefähige Betriebskosten sind. Der BGH stützte sich dabei auf den am Anfang zitierten gesetzlichen Definitionen. Instandsetzung und Instandhaltung betreffen Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Regelmäßig durchzuführende Maßnahmen etwa zur Überprüfung der Funktionsfähigkeit einer technischen Anlage gehören dagegen nicht zur Instandhaltung. Für die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks gilt – nach der hier zitierten Entscheidung des BGH – nichts anderes. Sie dient nicht der Vorbeugung oder Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechthaltung ihrer Funktionsfähigkeit. Ohne den Tank kann eine Ölheizung nicht betrieben werden. Die Reinigung einer Ölheizungsanlage umfasst daher auch die Reinigung des Öltanks, die von Zeit zu Zeit erforderlich wird, um Ablagerungen (Ölschlamm) zu entfernen und dadurch zu verhindern, dass es durch Verschmutzungen zu einer Unterbrechung der Ölzufuhr und damit zum Ausfall der Heizung kommt. Dadurch unterscheidet sich die Reinigung des Öltanks von einer Instandhaltungsmaßnahme und ist, so wie andere regelmäßig durchzuführende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage umlagefähig.

Die Entscheidung ist auch aus einem anderen Grund für die Vermieter interessant. Wenn bestimmte Betriebskosten in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, stellt sich die Frage, ob sie in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstanden oder ob sie über mehrere Jahre verteilt werden sollen. Der BGH entschied, dass der Vermieter grundsätzlich berechtigt ist, die Kosten in dem Abrechnungszeitraum umzulegen, in dem sie entstanden sind. Etwas anderes gilt aber dann, wenn die angefallenen Kosten besonders hoch sind und der Mieter durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet wäre.

Hinweis: Alle Entscheidungen finden Sie auf der Homepage des Bundesgerichtshofes