Das muss jeder Amtsrichter beachten, ohne auf das BVerfG zu warten.

Derzeit wird vor allem diskutiert, ob der geplante Berliner Mietendeckel Verfassungswidrig ist, weil dem Land Berlin die Gesetzgebungsbefugnis fehlt. Denn die Zuständigkeit für das Mietrecht liegt nach Art. 72 Grundgesetz (GG)  beim Bund. Nur das „Wohnungswesen“ dürfen die Länder regeln. Ob darunter auch die Regelung des Mietenstopps fällt, ist umstritten. Die übrigen Regelungen des Mietendeckel Gesetzes gehören aber jedenfalls nach überwiegender Meinung nicht zum Wohnungswese, sondern sind Teil des Mietrechts und dürfen daher von den Ländern nicht geregelt werden.

Diese Frage ist denjenigen, die in der Berlin derzeit das Sagen haben, aber völlig egal. Es handelt sich bei ihnen - zumindest im Geiste - um die Kinder der Leute, die in der DDR dafür sorgten, dass aus Wohnungen Ruinen wurden. Ihre Idee ist klar: Auch wenn das Gesetz verfassungswidrig ist, schafft es  bis zur Entscheidung des BVerfG erst einmal Tatsachen. Nach Art. 100 des Grundgesetzes darf nämlich nur das Bundesverfassungsgericht ein Gesetz für verfassungswidrig erklären. Man spricht von der alleinigen Verwerfungskompetenz des BVerfG. Bis das BVerfG ein Gesetz für verfassungswidrig erklärt, ist es wirksam und muss beachtet werden. Die Gerichte dürfen allerdings die Verfahren aussetzen und die Entscheidung des BVerfG abwarten.

Übersehen wird allerdings fast immer die Regelung des Artikel 31 GG, nach der Bundesrecht Landesrecht bricht. Jeder Jurastudent hat den Satz gelernt : lex superior derogat legi inferiori. Danach ist ein in Rag niedriger stehendes Gesetz unwirksam, wenn und soweit es einem höherrangigen Gesetz  widerspricht. Durch Landesgesetz geregelte Vorschriften sind deshalb unwirksam, wenn sie im Widerspruch zu Bundesrecht stehen.

Insofern gilt die Verwerfungskompetenz des BVerfG nach Art. 100 GG nicht, weil Prüfungsmaßstab nicht das Grundgesetz ist, sondern das durch Bundesgesetz geregelt Mietrecht. Dieses darf jedes Gericht anwenden und prüfen. Jeder Amtsrichter und Verwaltungsrichter ist deshalb verpflichtet, die Regelungen des Mietendeckels daraufhin überprüfen, ob sie dem bundesgesetzlichen Mietrecht widersprechen und das Gesetz insofern als unwirksam behandeln wie es im Widerspruch zu dem bundesgesetzlichen Mietrecht steht. Selbst wenn das Land Berlin die Gesetzgebungsbefugnis zum Erlass des Mietendeckels hätte, handelt es sich bei dem Gesetz jedenfalls nur um Landesrecht, sodass es unwirksam ist, soweit es im Widerspruch zum Mietrecht des BGB steht.

Dies dürfte aber bei sämtlichen Regeln des Mietendeckels der Fall sein. Denn letztlich ist das Gesetz über den Mietendeckel nichts anderes als eine Verschärfung der mietrechtlichen Regelungen des BGB und insbesondere der Mietpreisbremse. Die ortsübliche Vergleichsmiete des § 558 BGB wird durch die Mietobergrenze ersetzt und der Mietspiegel 2019 durch einen modifizierten Mietspiegel 2013.Die Kappungsgrenze von 15 % (in drei Jahren) wird auf 1,3 Prozent herabgesetzt. Die Begrenzung der Modernisierungsmieterhöhung in § 559 BGB von 3 EURO wird auf einen EURO herabgesetzt. Vereinbarungen über Staffelmieten und Indexmieten werden für unwirksam erklärt. Der Schutz der Vormiete beim Mieterwechsel wird aufgehoben.

Wenn der Vermieter sich in einem Gerichtsverfahren auf die mietrechtlichen Regelungen des BGB beruft, weil es sich dabei um das gegenüber dem Mietendeckel höherrangige Recht handelt, muss der Richter der Klage stattgeben, ohne auf das BVerfG zu warten.