AG Potsdam, AZ 24 C 247/14, Urteil vom 09.07.2015

Voraussetzungen einer formell wirksamen Betriebskostenabrechnung

Das Amtsgericht Potsdam hat in einer Entscheidung sehr übersichtlich die Voraussetzungen für eine formell wirksame Betriebskostenabrechnung zusammengestellt.
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Voraussetzung für eine solche ist, dass die Abrechnung eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Des Weiteren hat die Abrechnung eine Zusammenstellung der Gesamtausgaben, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen zu enthalten. Ob die Abrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu stellen sind, beurteilt sich danach, ob der Mieter imstande ist, die zur Verteilung anstehenden Betriebskostenpositionen zu erkennen und auf der Grundlage des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an den Kosten rechnerisch nachzuprüfen. Zweck der Abrechnung ist es, dass der Mieter allein schon durch die Darstellung in der Abrechnung in die Lage versetzt wird, die Berechnung und damit letztlich den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dabei ist stets auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen."

Dem steht auch nicht entgegen, dass der Kläger unterschiedliche Fläche angegeben hat. Zu den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gehört auch die Offenlegung des Umlageschlüssels. Diese Voraussetzung ist im Streitfall jedoch ebenfalls gegeben. Denn die Betriebskostenabrechnung ist rechnerisch nachvollziehbar und der Kläger hat den Umlageschlüssel und die Gesamtflächen angegeben. Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gesamtflächen angegeben sind, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle“) Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils des Beklagten an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Gebäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Betriebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst worden sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben (LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011 - 63 S 467/10).

Zu der Fälligkeit des Anspruchs auf Nachzahlung

Grundsätzlich wird ein Abrechnungssaldo mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der Mieter hat nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung aber ein eigenständiges Prüfungsrecht, so dass eine diesbezügliche Abrechnung bzw. ein daraus resultierender Saldo erst fällig wird, wenn dem Mieter auf dessen Verlangen eine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht wurde (BGH NZM 2006, 340). Liegt der Sitz des Vermieters und die Wohnung im gleichen Ort, so hat der Mieter grundsätzlich nur das Recht, die Belege am Sitz des Vermieters einzusehen (BGH: Urteil vom 08.03.2006 - VIII ZR 78/05).

Liegt die Wohnung nicht am Sitz des Vermieters und ist die Entfernung zwischen beiden Orten sehr groß, so hat der Mieter das Recht die Belege am Mietort einzusehen (LG Freiburg, NJW-RR 2011, 1096).

Umstritten ist die Frage, wo die Belegeinsicht zu erfolgen hat, wenn der Sitz des Vermieters oder auch der Verwaltung an einem anderen Ort ist als sich die Wohnung befindet, die Distanz aber nicht sehr groß ist. Insoweit ist die Entscheidung danach zu fällen, ob dem Mieter eine Anreise zum Sitz des Vermieters zumutbar oder dem Vermieter es zumutbar ist, die Originalbelege an den Ort der Mietwohnung zu verbringen, wobei wiederum eine Einzelfallbetrachtung erforderlich ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19.01.2010 - VIII ZR 83/09)