Mietrecht

Räumungsbegehren einer GbR wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern

Wird eine GbR, die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Die Auseinandersetzung ist insofern als Veräußerung i.S. des § 566 BGB anzusehen. Außerdem kann eine GbR sich auf den in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe des Urteils vom 27.6.2007, Az. VIII R ZR 271/06).

Betriebskostenpauschale: grundsätzlich kein Auskunftsanspruch über die tatsächliche Betriebskostenhöhe

Die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist möglich. Eine Abrechnung der Betriebskosten entfällt dann im Gegensatz zu einer vereinbarten Betriebskostenvorauszahlung.
Hierzu entschied der BGH (AZ III ZR 106/11): Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten nach § 242 BGB nur dann in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten insgesamt bestehen. Zu beachten ist, dass Ermäßigungen einzelner Betriebskosten irrelevant sind, wenn diese durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln

Nach § 536 I BGB darf der Mieter seine Miete mindern, wenn die Mietsache mangelhaft ist und der Gebrauch der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt ist. Die Minderung tritt kraft Gesetz ein. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII 125/11) genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung des konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Zum Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung hingegen muss nichts vortragen. Auch obliegt ihm nicht eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome").

Zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung

Der Bundesgerichtshof hat eine Entscheidung (AZ VIII 317/10) zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer Eigenbedarfskündigung getroffen. In dieser Entscheidung hat er bekräftigt, dass dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters Genüge getan wird, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es grundsätzlich aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.

Anspruch auf Modernisierung der Heizungsanlage

Der Bundesgerichtshof (AZ VIII ZR 10/11) hatte die Frage zu klären, ob sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich verhält, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage nicht gestattet. Der Vermieter ist - sofern die Mietvertragsparteien keine abweichende Vereinbarung getroffen haben - grundsätzlich nicht zu baulichen Veränderungen zwecks Modernisierung der Wohnung verpflichtet (Senatsurteile vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NZM 2010, 356 Rn. 26; und 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter [II] A 2b; Kinne, GE 2007, 30; Harsch, MDR 2001, 67). Der Mieter hat auch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (Senatsurteil vom 25. März 1964 - VIII ZR 211/62, WM 1964, 563; vgl. auch Senatsurteil vom 8. Mai 1963 - VIII ZR 252/61, WM 1963, 643).

Formularklausel "Weißen der Wand" unwirksam

Immer wieder hat sich der Bundesgerichtshof mit Vertragsklauseln zu beschäftigen, die sich mit dem Thema "Schönheitsreparaturen" beschäftigen. In einem weiteren Urteil Urteil hat der BGH (Az.: VIII ZR 47/11) entschieden, dass auch nach der im Individualprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung der Formularklausel die Pflicht des Mieters zum "Weißen" von Decken und Wänden dahin zu verstehen ist, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist. In dieser Auslegung liegt allerdings eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil dieser auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen

Nach dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofes (AZ: VIII ZR 242/10) ist es nicht mehr notwendig, jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme zu beschreiben und ihre mögliche Auswirkung mitzuteilen. Vielmehr reicht es aus, das Ziel der Modernisierung und die geplanten Maßnahmen stichwortartig zu beschreiben. Damit hat der BGH die Anforderungen an Modernisierungsankündigungen zugunsten des Vermieters spürbar erleichtert.
zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes

Einseitige Einführung verbrauchsabhängiger Abrechnungen durch den Vermieter bei Alt-Mietverträgen

Der Vermieter ist berechtigt, durch einseitige Erklärung zu bestimmen, dass die Betriebskosten künftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung (hier Inklusivmietvertrag) ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt (§ 556 a Abs. 2 BGB). Diese Regelung ist mangels einer besonderen Übergangsregelung in Art. 229 § 3 EGBGB uneingeschränkt auch auf Alt Mietverträge anwendbar, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden (Art. 11 Mietrechtsreformgesetz). Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des BGH zu einer Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten, zu der ein Vermieter bei Altmietverträgen mit Vereinbarung einer Inklusivmiete nicht berechtigt ist. Denn im vorliegenden Fall geht es nicht um eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten, sondern um eine geänderte Mietstruktur mit verbrauchsabhängiger Abrechnung der Kaltwasserkosten unter Herabsetzung der Miete.

Duldung des Einbaus funkbasierter Kaltwasserzähler

§ 4 Abs. 2 S. 1 Halbsatz 2 HeizkostenVO erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Gem. § 554 Abs. 2 BGB hat der Vermieter einen Anspruch auf Duldung des Einbaus von funkbasierten Kaltwasserzählern.

Klausel Gewerberaummiete: Nebenkostenvereinbarung

Eine formularmäßig vereinbarte Klausel in Gewerberaummietverträgen, die den Mietern von Ladenlokalen in Einkaufszentren als Nebenkosten der Einkaufszentren zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist nicht transparent und daher unwirksam. Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs und führen auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen.

Wohnungsmieter muss die Möglichkeit haben, Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchzuführen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wenn dem Mieter durch die Klausel die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, ohne dass ihm die Möglichkeit zur Vornahme dieser Arbeiten in Eigenleistung offen steht.
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Zur Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers in der Betriebskostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind.
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Mietkautionszahlung darf von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig gemacht werden

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Wohnungsmieter die Zahlung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos durch den Vermieter abhängig machen darf.
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