Wohnungseigentumsrecht

Zur Verjährung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter

Der Bundesgerichtshof (AZ: VIII ZR 349/10) hatte sich mit der Frage zu befassen, welche Verjährungsfristen bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gelten.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.
zur Pressemitteilung des Bundesgerichtshofes

Wohnungseigentümerversammlung: Anspruch des Wohnungseigentümers auf Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 21 Abs. 4 WEG - unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG - vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Sollte sich der Verwalter pflichtwidrig weigern, kann dieser Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden. Auch der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen.

Verwalterkompetenz: Keine Zahlungsklage ohne Gemeinschaftsbeschluss

Leider kommt es häufiger zu Wohngeldrückständen bei Wohnungseigentümern. Macht der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft im eigenen Namen geltend, kann das für eine gewillkürte Prozessstandschaft erforderliche schutzwürdige Eigeninteresse nicht mehr aus der sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergebenden Rechts- und Pflichtenstellung des Verwalters hergeleitet werden. Ein Hausverwalter darf also nicht "auf eigene Faust" gerichtlich gegen einen mit seinen Wohngeldzahlungen in Rückstand geratenen Wohnungseigentümer vorgehen. Vielmehr ist stets ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich, der die Ermächtigungsgrundlage des Verwalters zur Einleitung des gerichtlichen Mahnverfahrens bzw. zur Erhebung einer Zahlungsklage darstellt.

Nutzung von Wohnungseigentum als Ferienwohnung

Der Bundesgerichtshof (AZ: V ZR 72/09) hat entschieden, dass -soweit die Teilungsklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht etwas anderes bestimmt oder die Wohnungseigentümer etwas anderes vereinbart haben - die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste eine zulässige Wohnnutzung darstellt.
Denn der durch die Vermietung an Feriengäste bedingte häufige Bewohnerwechsel führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich deutlich von der Wohnnutzung durch den Eigentümer selbst oder einen Dauermieter und dessen Besucher abheben. Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass Kurzzeitmieter mit dem Gemeinschaftseigentum weniger sorgsam umgehen als Dauerbewohner.

Keine Stimmrechtsentziehung wegen Wohngeldrückständen

Der Bundesgerichtshof (AZ V ZR 60/10) hat entschieden, dass ein hausgeldrückständiger Wohnungseigentümer aus diesem Grunde nicht von der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden darf. Auch darf ihm nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen des einzelnen Wohnungseigentümers

Der Bundesgerichtshof (AZ: V ZR 66/10) hat entschieden,dass das Recht des Wohnungseigentümers auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters auszuüben ist. Dort kann er sich auf seine Kosten Ablichtungen der Unterlagen anfertigen oder anfertigen lassen. Der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zur Jahresabrechnung und zum Wirtschaftsplan steht allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zu. Erst wenn sie davon trotz Verlangens eines einzelnen Eigentümers keinen Gebrauch machen, kann dieser allein die Auskunft verlangen. Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen.

Wohnungseigentümer muss nicht selbst Laub fegen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt nur eine Kostenbeitragspflicht und sieht keine aktive Mitwirkung der einzelnen Wohnungseigentümer beim Vollzug von Verwaltungsentscheidungen vor.
Dementsprechend kann eine Regelung, wonach für die Herbstzeit vom 1. September bis zum 30. Januar eines Jahres die Wohnungseigentümer nach einem festgelegten Plan zum Fegen von Laub und zur allgemeinen Reinigung der Außenanlagen der Eigentümergemeinschaft herangezogen werden, nicht wirksam mehrheitlich beschlossen werden.